自2021年6月我國基礎設施REITs首批試點項目上市以來，REITs市場發(fā)展迅猛。隨著國家相關政策的接連出臺，公募REITs步入常態(tài)化發(fā)行新階段，資產類型穩(wěn)步拓展，基礎制度加快建立，監(jiān)管框架基本構建，市場運行總體平穩(wěn)，逐步走出了一條具有中國特色的REITs發(fā)展道路。各地也積極響應，大力推進REITs發(fā)行工作。
一、REITs介紹
　　REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產投資信托基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強的上市證券的標準化金融產品。其本質就是優(yōu)質資產的IPO上市。
（一）REITs發(fā)行現狀
　　截至4月30日，已有29只公募REITs上市、獲批：其中27只產品已上市，總市值達906億元，2單產品獲批首發(fā)，資產估值合計約44億元。另外，還有4單擴募項目（資產估值合計約46億元）獲批，帶動投資超過5400億元（詳見附件）。

　　目前29只公募REITs中，產權類有17只，特許經營權類有12只，產權類項目較多；而產權類項目中以產業(yè)園區(qū)為主，占產權類項目比重達52.9%。發(fā)行人中是國有企業(yè)的有26只，占比89.7%。
（二）江蘇REITs發(fā)行情況
江蘇轄區(qū)有3只已上市REITs,為蘇州產業(yè)園、江蘇交控和國家電投新能源REITs，資產范圍涵蓋產業(yè)園區(qū)、收費公路和新能源，合計募集資金144億元，回收資金帶動新項目投資的撬動比例為2-10倍。

　　從原始權益人看，江蘇交控原始權益人是省屬國企，國家電投新能源是央企，地級市中江蘇省僅蘇州市成功發(fā)行一單REITs。
（三）江蘇儲備項目情況
　　江蘇轄區(qū)目前儲備項目22只，儲備項目資產類型覆蓋產業(yè)園區(qū)、倉儲物流、收費公路、軌道交通、保障性租賃住房、文旅基礎設施、能源基礎設施、生態(tài)環(huán)保等基礎設施資產。22只儲備項目中，有13只儲備項目的基礎資產類型為產業(yè)園區(qū)，占比59.1%。
二、發(fā)行REITs的重要意義
（一）對地方政府的意義
1、樹立城市品牌形象，提升城市知名度
上市公司的數量和質量，決定著一個城市經濟的規(guī)模和高度，也代表著一個城市由內而外的品牌形象。同樣的，公募REITs作為資產的上市，也意味著該城市的優(yōu)質資產和優(yōu)秀的基礎設施管理能力得到了市場和公眾的認可，成功發(fā)行REITs將有助于提高揚州的城市知名度。
2、打造資本運作平臺，盤活存量資產
公募REITs不僅僅是一個融資工具，更是一個基礎設施資產的資本運作平臺。通過這個平臺，可以將同類型的資產經過培育孵化后，以擴募的方式運作上市，盤活優(yōu)質存量資產，助力新老基建開發(fā)，形成資金的良性循環(huán)。
3、降低宏觀杠桿率，減輕地方債務風險
地方國企以基礎設施存量資產發(fā)行REITs，可以在不增加債務的情況下提前收回投資，用于歸還其他債務或用于補充其他投資項目的資本金，降低地方政府和國有企業(yè)債務負擔，從而在整體上降低宏觀杠桿率。
（二）對企業(yè)的影響及意義
1、縮短投資回收周期，提高資金使用效率
通過REITs的首發(fā)及擴募，可以形成有效的投融管退的閉環(huán)，加快資金周轉速度，用于投資新的項目，搶占發(fā)展機遇，提高市場占有率。
2、改善企業(yè)資產狀況，降低企業(yè)資產負債率
基礎設施公募REITs屬權益融資，幫助企業(yè)獲取資金的同時，還能通過募集資金對存量債務進行置換的方式，極大降低基礎設施項目及企業(yè)的整體資產負債率。
3、推動企業(yè)創(chuàng)新經營模式，提高核心競爭力
通過REITs的方式，保有資產控制權的同時，實現輕重資產的分離，也就是重資產通過REITs持有，而企業(yè)則以管理人身份參與資產的管理和運營，充分挖掘物業(yè)資產、不動產資產、基礎設施的運營價值，提升資產管理能力和核心競爭力。
三、全市2只儲備REITs項目進展情況
（一）瘦西湖景區(qū)REITs
　　根據958號文，文旅資產主要為自然景區(qū)，目前市場尚未摸索出一條可行的自然景區(qū)REITs的道路，經與券商及相關方了解，該項目存在的主要問題有：
1、政策風險問題
①門票收入不能作為REITs底層資產?！督ㄔO部辦公廳關于對國家重點風景名勝區(qū)經營權出讓問題的復函》規(guī)定“不得將風景名勝區(qū)資源和門票專營權出讓或轉讓給企業(yè)壟斷經營?！?資產運營方不能直接將門票收入轉讓給REITs。②企業(yè)不得以風景名勝區(qū)的門票經營權打包上市?！秶野l(fā)展改革委、財政部、國土資源部等關于整頓和規(guī)范游覽參觀點門票價格的通知》對此有明確規(guī)定。③資產轉讓無法律支撐。景區(qū)資源為公共資源，自然景區(qū)內的自然資源、歷史文物、宗教資產為國家所有或集體所有，存在法律上的轉讓限制。通過REITs持有景區(qū)，以租賃方式形成現金流的模式也就無法實行。
2、融資額和利率倒掛問題
景區(qū)項目估值約16億元，扣除自持34%部分外，融資凈額11億元，而目前景區(qū)門票銀團質押貸款21億元，融資額無法覆蓋貸款；且銀團質押貸款利率4.6%，REITs發(fā)行后強制分紅利率不低于5%，利率倒掛。
3、社會穩(wěn)定和稅收問題
瘦西湖景區(qū)員工達上千人，成本固定且運營成本壓力較大，發(fā)行REITs后運營方為了盈利需裁撤大量人員，影響社會穩(wěn)定。瘦西湖景區(qū)性質為事業(yè)單位，是國家免稅單位，若變?yōu)楣酒髽I(yè)后存在稅收成本。
4、擴募資產不足問題
958號文要求原始權益人可擴募的同類資產規(guī)模原則上不低于首次發(fā)行基礎設施REITs資產規(guī)模的2倍，目前景區(qū)乃至我市可用于擴募的門票類資產較少。
（二）廣陵信息產業(yè)園REITs
通過與廣陵區(qū)政府和券商了解，該項目目前存在的問題如下。
1、出租率不達標問題
目前信息產業(yè)基地一期、二期項目出租率為73.8%，另大租戶京東租約2023年4月底到期，將新空出地上辦公1.9萬㎡，地下0.4 萬㎡，距離目標出租率還需約2.9萬㎡。
2、資產估值不足問題
目前信息產業(yè)基地租金約為1.2元/㎡/天，租金收入4500萬每年，根據券商測算，項目出租率需達到95%，租金提升至1.4元/㎡/天,租金收入達到8000萬/年，才能達到10億估值的發(fā)行要求，差距較大。
3、擴募資產不足問題
根據958號文要求，基礎設施REITs在發(fā)行時須有不低于2倍于首發(fā)資產估值的擴募資產。目前新城集團有產業(yè)基地三期可嘗試作為擴募資產，但土地性質為商業(yè)用地，能否被監(jiān)管認定為合格的擴募資產存在不確定性，而廣陵除此以外，無符合條件的產業(yè)園資產。
4、存量貸款償還問題
目前項目公司存量貸款8.4億元，廣陵產業(yè)園REITs發(fā)行規(guī)模預計為10億元，扣除自持的3.4億元（34%的自持比例），6.6億實際募集資金中僅5億可用于償還存量貸款，尚存在缺口約3.4億元，需在發(fā)行前提前償還。此外，項目還有合計約4.2億的抵押擔保需在發(fā)行前解除。
四、對推進我市REITs發(fā)行工作的相關建議
1、形成共識，搶抓機遇。公募REITs不僅僅是一個融資工具，更是一個基礎設施資產的資本運作平臺，一個優(yōu)質的殼資源。通過這個平臺可以源源不斷地將同類資產運作裝入，獲得現金，加速推動新老項目開發(fā)，達成良性循環(huán)。因此，應形成共識，舉全市之力全力推進REITs上市發(fā)行工作。
2、梳理資產，儲備項目。建議請券商在全市范圍內針對除產業(yè)園和景區(qū)以外其他類別公募REITs調研，篩選具備上市條件的，作為REITs儲備項目，開展前期項目培育工作。
3、集中資源，重點突破。目前我市2只重點推進項目中，瘦西湖景區(qū)REITs發(fā)行難度較大，因此應集中資源重點推進廣陵信息產業(yè)園項目。
（1）匯集全市招商資源，將潛在市場租戶、有租賃需求的國企優(yōu)先導入產業(yè)園，集中火力提升出租率，同時針對存量租戶，出具針對整個廣陵區(qū)或揚州市的普適性招引政策，將租金提升至市場水平，財政再通過優(yōu)惠政策、達產獎勵等方式進行獎勵。
（2）梳理全市產業(yè)園情況，整合其他產業(yè)園資產，將不低于約50萬平方米的產業(yè)園區(qū)轉至新城集團名下，或整合揚州市內的其他產業(yè)園以多原始權益人形式聯(lián)合發(fā)行REITs,增加擴募資產。
（3）建議新城集團、財政部門準備資金，在國家發(fā)改委受理本項目后、本項目發(fā)行前，償還存量負債缺口；同時更換抵押物，解除產業(yè)基地一期、二期項目抵押。

供稿：張亞 熊芮一 葛亞萍

附件
已發(fā)行上市REITs信息表